Finance - 💰 Combien De Temps Pour Rentabiliser Un Achat Immobilier ? 💰

Publié le 27/04/2021

Combien de temps pour rentabiliser un achat immobilier ?

Vous ĂȘtes locataire et envisagez de devenir propriĂ©taire ? Vous vous poserez trĂšs vite la question de la durĂ©e de dĂ©tention d’un bien immobilier pour atteindre la rentabilitĂ©, qui varie beaucoup selon les villes. Voici quelques Ă©lĂ©ments de rĂ©ponse pour prendre la bonne dĂ©cision, au bon moment.

Est-ce toujours rentable d'acheter ?

« De maniĂšre gĂ©nĂ©rale, la location est un investissement Ă  pure perte, annonce Dominique Charlemaine, responsable de l'agence DOMISSY ' L IMMO. Un locataire verse l’argent du loyer Ă  un bailleur durant des annĂ©es et ne bĂ©nĂ©ficie pendant ce temps d’aucune capitalisation. A produit Ă©quivalent, un propriĂ©taire va rembourser des mensualitĂ©s de crĂ©dit, en gĂ©nĂ©ral, supĂ©rieures au montant d’un loyer, mais il aura payĂ© au bout d’un certain nombre d’annĂ©es, une grande partie voire tout son prĂȘt ».

Autre avantage de l’achat sur la location ? L’augmentation de capital rĂ©alisĂ©e avec l’augmentation des prix. « Vous achetez Ă  un instant T et le marchĂ© prend environ 3% par an, raconte Dominique Charlemaine. Lorsque vous revendez 10, 15 ou 20 ans plus tard, le bien immobilier aura doublĂ©, voire triplĂ©. Je suis agent immobilier depuis 25 ans, et je ne connais pas un seul propriĂ©taire vendeur qui ait fait une moins-value depuis 1995. Tout le monde est gagnant ».

Combien de temps pour rentabiliser l’achat de sa rĂ©sidence principale ?

Le comparateur et courtier en produits financiers Meilleurtaux.com a rĂ©cemment prĂ©sentĂ© sa derniĂšre Ă©tude « Acheter ou louer ? », pour aider les Français Ă  faire le choix entre la location et l’achat de leur rĂ©sidence principale. « Si on considĂšre l’ensemble du territoire, l’acquisition est rentabilisĂ©e en moyenne au bout de 3 ans et 5 mois pour un 70 mÂČ (soit 1 an et 8 mois de plus qu’en 2019 en moyenne), indique Meilleurtaux.com. Sur les 36 villes Ă©tudiĂ©es, 4 villes Ă  savoir Caen, Clermont Ferrand, Metz, NĂźmes, voient diminuer la durĂ©e de dĂ©tention nĂ©cessaire d’un bien par rapport Ă  l’annĂ©e derniĂšre ».

 L’accroissement de la durĂ©e de dĂ©tention nĂ©cessaire s’accroit Ă  Paris, Lyon, Montreuil, Boulogne Billancourt et Bordeaux. « A Paris, il faut 4 ans et 8 mois de plus qu’en 2019 pour que l’achat de sa rĂ©sidence principale soit « Ă©conomiquement intĂ©ressant », idem pour Montreuil, il faut aujourd’hui 8 ans et 5 mois pour que son bien soit plus intĂ©ressant Ă  l’achat qu’à la location, alors qu’en 2019, il fallait 3 ans, ajoute Meilleurtaux.com. Mais c’est Lyon qui enregistre la progression la plus forte, la ville voit plus que doubler le nombre d’annĂ©es nĂ©cessaire Ă  l’atteinte de la rentabilitĂ©, avec 18 annĂ©es contre 7 annĂ©es et 6 mois en 2019, un phĂ©nomĂšne dĂ» Ă  la forte hausse des prix enregistrĂ©e sur cette ville qui connait la plus grosse Ă©volution en France. Cependant il faut remettre en perspective cette situation avec le fait que si l’on retire de cette analyse ces 5 grandes villes françaises (Paris, Lyon, Montreuil, Boulogne Billancourt et Bordeaux), la moyenne retombe Ă  1 an et 9 mois pour rendre son bien plus rentable Ă  l’achat. »

 S’il existe de grandes disparitĂ©s entre certaines villes, l’achat immobilier reste une vraie valeur refuge.

 

 Quel délai pour revendre un bien immobilier ?

La question de la rentabilitĂ© d’un achat immobilier peut Ă©galement concerner un projet de revente. Quel dĂ©lai pour revendre un bien immobilier ? L’idĂ©e, pour revendre un bien immobilier Ă  un moment oĂč l’achat aura Ă©tĂ© rentabilisĂ©, est d’absorber les frais inhĂ©rents Ă  la transaction immobiliĂšre que sont les frais de notaire. Ces derniers reprĂ©sentent 7 Ă  8 % du prix de vente dans l'ancien et comprennent une taxe dĂ©partementale (variable selon les dĂ©partements mais en moyenne de 4,5%) ; une taxe communale (1,20%) ; Des frais d’assiette (0,10%) ; la rĂ©munĂ©ration du notaire ou « Ă©moluments » proportionnels, compris entre 0,79% (pour la tranche au-delĂ  de 60 000€) et 3,870% (pour la tranche de 0 Ă  6 500€) ; des Ă©moluments de formalitĂ©s ; sans oublier les frais de publication par le service des hypothĂšques.

« Avec une augmentation du marchĂ© Ă  3% par an, il faut attendre au moins 2 ans pour rentabiliser et absorber ce coĂ»t, estime Dominique Charlemaine. Mais il faudra attendre une annĂ©e de plus si vous devez aussi intĂ©grer des frais d’agence, et une autre pour absorber le coĂ»t des travaux potentiels qui Ă©taient nĂ©cessaires Ă  vos yeux mais qui n’ont pas forcĂ©ment augmentĂ© la valeur intrinsĂšque du bien. Pour les biens immobiliers situĂ©s sur un marchĂ© plus atone, la durĂ©e de dĂ©tention est plus importante ».

Rentabiliser un investissement locatif : de grandes disparités selon les villes

Concernant l’investissement locatif, de grandes disparitĂ©s existent selon les villes. A Paris et en proche banlieue pas exemple, les prix sont Ă©levĂ©s en termes de ratio prix/m2. Les acquĂ©reurs achĂštent cher, et ne bĂ©nĂ©ficient pas d’une trĂšs bonne rentabilitĂ©. « Si vous achetez 150 000 ou 180 000 une studette de 15 m2, soit 10 000 euros/ m2 ou 12 000 euros/ m2, et que vous la louez 700 euros par mois, il y a fort Ă  parier que le remboursement du crĂ©dit auquel s’ajoutent le paiement des taxes fonciĂšres et des travaux de copropriĂ©tĂ©, pĂšsera plus que ce que rapporte le produit immobilier en lui-mĂȘme, en termes de rentabilitĂ© locative.

Mais avec l’augmentation des prix, les produits achetĂ©s il y a 15 ou 20 ans ont pris de la valeur. Sur le marchĂ© parisien, on ne fait pas de rentabilitĂ© locative mais de la rentabilitĂ© fonciĂšre, du capital ».

En province, dans les villes oĂč l’immobilier est beaucoup moins cher, le raisonnement est diffĂ©rent. « Si vous achetez 70 000 euros un 2 piĂšces de 40 m2 Ă  Pau, que vous le louez 450 euros, avec un crĂ©dit Ă  rembourser de 300 ou 320 euros, vous bĂ©nĂ©ficierez d’une meilleure rentabilitĂ© locative, explique Dominique Charlemaine. De l’argent sera certes gĂ©nĂ©rĂ© tous les mois ou tous les ans mais 10 ans plus tard, dans une commune peu dynamique, oĂč le bassin de l’emploi n’est pas forcĂ©ment prĂ©sent, le bien immobilier vaudra le mĂȘme prix ».

Choisissez donc bien la ville oĂč vous investirez, en fonction de vos objectifs !

Source : Combien de temps pour rentabiliser un achat immobilier ? (lefigaro.fr) 

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